天博·体育|凯德与建业的河南围城

这一场恋情，好像一个外来媳妇在嫁到多年之后因为“水土不服”而明确提出分道扬镳，另一方的本土小伙子面临自己当地家大业大的一切，不能自由选择镇守与祝福。对凯德和建业来说，河南就是这样一堵无法跨越的地域围墙，凯德头也不回地改头换面了墙，建业却怎么都出不去。因缘：各取所需 名利双收这场婚姻，始自13年前（2006年）。

当时的胡葆森，早已是名声在外的地产商，而凯德也早已转入中国12年，只是在中国大陆的布局城市还只有北京、上海、苏州、重庆和广州五个地方。彼时，由于合资方星展银行解散经营，建业地产已正处于胡葆森全资持有人的失望境地10年之久，若没适合的合作方引领，密谋上市的建业将很难在资本市场上市流通，对胡葆森而言，他急需为建业地产的上市寻求一个能拜托背书的战略投资者。

而对凯德而言，则必须通过更好的路径去拓宽中国市场。合力，对当时的两家企业来说，正是一个各取所需的互利结果。2006年12月，凯德通过其子公司，斥资6.01亿元人民币，买下河南建业29.75%股权。2007年8月，凯德再行出资5亿元，并购建业地产上市前的前有限公司股东升熹有限公司的1329股新的股份，其在建业地产的占到股也减至36.41%。

按照招股书，在建业地产上市后，胡葆森和凯德两方可各占到股47.2%和27.1%，建业地产总裁王天也股权0.7%，公众投资者股权25%。在建业地产启动上市计划之初，其原本计划将总股本划为40亿股，发售20亿股，发行价以定在最低2港元/股。但到2008年上市时候，变为了总股本20亿股，白鱼发售5亿股新股，发行价区间为每股2.75-3.80港元，最低募资19 亿港元。

也就是说，凯德之前的投资预期，只不过从上市那刻只不过就早已大跌了。但那时候的建业地产，还是被多方寄予厚望的，敲钟那天，柳传志、潘石屹、王石、李思廉、冯仑等大佬都在场亲眼，而一方面，粗略计算出来，2008年上市以来，建业地产总计构建的净利润共计约84.79亿元，总计现金收益总额24.86亿元，凯德只能靠总计现金收益取得的收益就有6.63亿元。如果再加清售股份取得的28.31亿港元对价，这场合作里，凯德最少受益了20亿人民币。

缘灭亡：通也河南 分也河南归咎于二者的恋情原因里，“河南”是个关键词。在2008年建业地产刚刚上市后的媒体文章里，曾写道一位香港的基金经理对建业地产传达的接纳：他指出“河南的房价保守，和一线城市比起，宏观调控对当地房价的影响要大得多，因此比较安全性”。而胡葆森当时也对自己的河南执念传达出有了相当大信心，他说道：“1998年，我明确提出专心于河南的省域化发展战略，目前为止早已10年，其中，准备期就用了3年，前进展开了6年，这是悬挂在我心中相当大的事情，因为我不告诉投资者对这个战略的观点，而这次路演，印证了我们战略的正确性。

在上市的过程中，我们认识了上百家投资机构，有企业、信托基金等等，他们对于建业地产这种专心于一个区域的务实作法十分赞许，而专心、战略明晰等一些企业特点也获得了大家的高度尊重。路演过程中，完全没一家企业或者基金对这一点明确提出疑惑，也没一家对建业地产的战略明确提出批评的。即使那些最后没出售我们股票的企业、基金，也没一家明确提出说道‘我不尊重你的战略’或者‘我不尊重你的商业模式’。我们都告诉，一个企业要健康成长，有很多最重要的事情，但战略和商业模式又是其中更为重要的部分”。

不同于一些爱画大饼的老板，胡葆森显然是这样坚决实践中的：同为92为首，在潘石屹、冯仑下海南的时候，胡葆森没去。在碧桂园、恒大从广东“杀到”河南的时候，胡葆森也没“杀死回来”。他十多年如一日地死守着河南，从省城、地级市仍然做了镇级，村级，甚至作出过“业务不出有河南省”的允诺，虽然在2016年时，这一战略由于倒数两年未完成业绩目标不得不再次发生了转变，为突破规模瓶颈，建业通过代建项目首次踏出河南落子海南，尝试创建首个省外品牌。

但在随后的几年里，河南之于建业的意义，减反增。2008年3月31日时，建业地产在河南20个城市享有大约43个研发项目，总建筑面积大约480万平方米。

到了2018年底，建业地产共计开建项目118个项目，总建筑面积大约2172.1万平方米，其中郑州16个，河南省其他城市共102个。即所有项目，皆在河南省内，覆盖面积了河南18个地级城市和 77个县级城市。而2018年，建业地产全年提供的1351万平方米土储，也全部坐落于河南。

此外，在它截至2018年底4608万平方米的总土地储备中，河南省内的占比超过了98.1%。这些数据都透漏出有一个信息：建业回头不来河南。

而反观凯德，经过25年的发展，它已在中国42座城市享有（管理）200多个项目，在中国的总研发规模大约2300万平方米，管理的总资产近2600亿元人民币，核心战略区域早已变为了北京、上海、广州、成都、武汉五大核心城市集群的战略布局。在今年3月1日，凯德集团甚至宣告首期筹措5.56亿美元债权投资基金基金，用作投资探讨中国一二线城市房地产市场的美元夹层债。其探讨核心城市群战略的决意可见一斑。对于河南，凯德在之前就早已自由选择了解散，2018年时候，凯德向万科和印力出售了20个购物中心，交易总代价大约人民币84亿元。

资料表明，这些购物中心产于在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市，这其中就还包括郑州郑汴路上的凯德广场金水店（已月改名为郑州金水印象汇）。对于河南市场的预期，负责管理中国业务的凯德集团总裁罗臻毓也公开发表回应：“凯德股权河南建业这些年取得了可观的报酬。鉴于河南建业主营业务在河南省，不出凯德的核心城市群范围内，挤压这项资产将使我们需要在核心业务上重新配置资本并投放到其他机会上。”缘尽：业绩乏减 收益高差在2018年6月6日，建业地产上市那天，时任新加坡嘉德置地（凯德集团曾用名）总裁廖文良曾称之为：只要建业之后保持良好业绩，所所持股权就会只能解散。

而总结建业地产近10年的业绩，或许并不想凯德失望，这也沦为凯德与建业恋情的除了“非核心城市群”之外的另一个主因。2011-2015年，由于河南去库存政策影响，建业地产毛利率分别为38.78%、35.39%、34.08%、33.56%和22.19%，呈圆形大幅上升趋势。特别是在是2015年时，建业地产毛利为27.88亿元，同比2014年30.97亿元上升10%，建业地产也在年报中回应，毛利等财务指标上升是不受减缓库存去化策略影响。

而在外来房企的冲击下，建业地产在河南省的市场占率也并非没压力——2018年末，建业地产河南省市场占有率为9%，比起2018年中10.2%有所下降；其中，郑州市场占到比自2008年的58.42%一路降到25%，大跌相似6成。而在亿翰智库近期公布的《2019年1-6月郑州市典型房企销售业绩TOP10》中，建业地产的销售业绩只排在了第7位。这一方面有标杆房企争相转入河南市场造成的外部竞争压力，另一方面也是河南本地部分房企兴起的结果。但不论何种原因，作为投资方，凯德似乎不失望这样的成绩，在6.63亿元收益之外，凯德指出自己换一个标的可以进账更加多。

城市理念的分歧加之收益预期的高差，于是就有了7月1日的那场恋情宣言——建业地产（00832 .HK）发布公告称之为，恩辉投资有限公司与CapitaLand LF (Cayman) HoldingsCo.,Ltd.（凯德集团）于2019年6月29日议定股份出售协议。恩辉表示同意出售而CapitaLand表示同意出售公司6.58亿股股份，总现金代价为28.31亿港元，销售股份相等于接续股份出让前CapitaLand所持有人本公司之全部股权及于本公告日期本公司已发售股本总额大约24.09%。

通过此次交易，凯德集团将仍然持有人建业地产任何股份，而建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森对公司的股权比将由50.75%减至74.84%。虽然胡葆森曾用“两个人妳，早已订好的约会，会因为外面大雨而私自变更”来形容二者牢不可破的关系。但“商业联姻”这件事，他又怎能算数得定呢。

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