天博·体育|扩大供地能降低一线城市房价吗

（原标题：不断扩大供地能减少一线城市房价吗）中国住房市场不存在相当严重的结构流失，大城市尤其是一线城市住房供求矛盾引人注目房价畸高，这是普遍认为的事实。对于如何解决问题这一结构性问题，多数人主张不断扩大一线城市土地供给，削减中小城市土地供应。2017年5月26日，全国人大财经委副主任委员黄奇帆于复旦大学的专题讲座中也明确提出，中国不存在土地供应流失，大城市人口集中于多流向多，结果每年追加的住宅用地反而比较要较少。据此他指出，大城市人多就应当多供地，构建人口不应回来产业回头，土地不应回来人口回头，土地供应乌龟钉住人口规模。

从直观上看，人越少必须的住房就更加多，不断扩大供地或许是十分合乎逻辑的主张。但从历史和现实看，在大城市病和人口涌进压力面前，特大城市的有效地供地能力极为受限，有可能足以对住房市场走势产生根本性影响。通过不断扩大供地来解决问题超大城市住房供求矛盾，逻辑上非常简单直观，其实际效果如何呢？曾有这么一个特大城市，1986年常住人口超过1028万，首次转入千万人口俱乐部。

在城市化和大城市化的背景下，随着人口的大大流向，2005年该城市超过1538万，19年净增510万人。此后人口流向加快，接着只花上了6年，人口规模又减少了大约500万人， 到2011年常住人口早已突破2000万，超过2018.6万人。与惊人预期的人口剧增相适应，城市规模被动地一圈圈卖大饼式地往外拓展，由二环扩展到六环，目前大七环也正在建设之中。

这应该就是土地供应乌龟钉住人口规模的必要结果。在15年前，该城市三环外就归属于偏远得没有人愿去的地方。而今六环外的住房单价，都要比很多二线城市三高的住房还喜一倍以上。由于人口的剧增和城市建设规模被动不断扩大，这个城市正饱遭受相当严重的城市病和高房价症。

众多城市居民的宝贵青春，都在超长的下班通勤时间中被不知不觉消耗。城市过大也导致人情的淡漠和生活品质的相当严重上升。城市过大还有一个必然结果是房价畸高，尽管房价全国第一，住房还常常必须供不应求。

最真是的是，由于患上相当严重的大城市病，这个城市被迫向外撤离人口。为防止撤离人口重新聚集，住房供应不仅无法有效地不断扩大，还必需呈圆形比较膨胀的态势。大家都告诉，这个城市就是北京。

由北京案例可见，遵循不断扩大土地供应原则来解决问题一线城市的住房供求矛盾，最后有可能将掉进如下卖大饼陷阱：人口涌进建设卖大饼人口更进一步涌进更进一步建设卖大饼人口再行涌进再进一步卖大饼大饼无法再行卖、人口之后涌进无法管理的高房价症及大城市病。这是因为，在城市化及大城市化这个特定的历史阶段，大城市人口的涌进是动态的，并会随着土地供应的及时跟进而停滞不前。不断扩大的土地供应，终将被更好的人口涌进所消化。

而受限于资源环境交通等的承载能力，大饼又无法无限制地摊下去。所以在一线城市，土地供应最后是不了钉住人口规模的。或者说，高房价是这些城市在这一历史阶段的宿命。

为了溶解房价这一无法达成协议的目标，而将城市摊成一个让人无法拒绝接受的超级大饼，这个教训是十分深刻印象的。从现实看，大多数特大城市，土地不断扩大供给的空间早已较小了。

通过不断扩大土地供给来入手大城市房价，不能是一个望梅止渴式的较好心愿。并不是有空地就能构成有效地供给，也不是说道房子可以仍然垫下去。这还必须考虑到区域的环境、交通、公共基础设施等的承载能力。

仍以北京为事例，尽管有人惊讶地找到在四环到五环之间、五环到六环之间还不存在不少空地，二环以内甚至还有大片平房，从而指出它还有相当大的供地潜力，这实质上是一种误会。如果北京把这些空地都垫上了房子，把容积率进一步提高，那交通拥堵问题将极为好转以至于到底。在私人汽车时代，我们的特大城市都有所不同程度不存在人口短路或土地过度研发现象，其现实表现是交通的极为交通堵塞。如果要进一步提高土地研发强度，不能退出私家汽车上下班，而改走公交上下班战略，否则交通有可能要几乎中断。

但私家汽车上下班，又是我国国民百年中国梦的一个最重要组成部分。禁令上下班私家车与中国梦有违，最后或是不得人心、无法实行的。

在这种背景下，特大城市如果要提升或最少维持现有宜居水准，不仅没条件不断扩大供地，还必须把现有的存量住房拆除一部分以撤离人口。典型的手段如通过整治开墙、拆毁违章建筑、迁出批发市场等低端产业等形式，把低端产业导电的人口给定。这项运动，在我国的一些特大城市正在轰轰烈烈地积极开展。

所以，在未来的很长一段时间内，中国的特大城市都没不断扩大住房供给的潜力，甚至还必须拆毁一部分老旧、违章住房，以减轻交通环境压力、维系城市宜居水平。总之，只要人口城市化和大城市化的动力不再次发生根本性转变，高房价完全就是现阶段我国特大城市的宿命。不不断扩大土地供应，中国特大城市住房市场终将逐步陷于香港化，具体表现为超高房价和较低居住于水平。

而不断扩大土地供应，随着更加多人口的涌进，中国特大城市住房市场恐怕也将逐步香港化，同时还要掉进卖大饼陷阱无法自拔。该如何决择，堪称仁者见仁，智者见智。雄安新区的成立，也正是基于跑出特大城市这一两难自由选择困境的一种新的尝试，力求为人口稠密地区解决问题住房供求矛盾探出第三条道路。

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